• Vigtigste
  • >
  • byer
  • >
  • Hvilke boligproblemer skal budgettet tackle? Det siger vores eksperter

Hvilke boligproblemer skal budgettet tackle? Det siger vores eksperter

Anonim

Samtalen har udgivet mange artikler af Australiens førende akademikere om politikker, der påvirker boliger. I forlængelse af forventede meddelelser i det føderale budget i maj gennemgår vi argumenterne i artiklerne siden januar 2016 - 81 blev identificeret, hvoraf 58 vedrørte boligpolitikken.

Denne artikel fokuserer på de mest omtalte aspekter af boligpolitikker og andre politikker, der havde utilsigtede virkninger på boliger - finanspolitik, arealforsyning og planlægningsgodkendelser og overkommelige boliger. En bekymring med politik og ulighed var et sammenhængende tema. Nylige artikler har diskuteret en mulig boligboble.

Denne artikel betragter efterspørgselssiden markedsforvridning, skylden på forsiden og uligheden. Den anden artikel vil overveje boligoverkommelighed og fremtidige politiske ændringer.

Forvrængninger af efterspørgslen

Diskussionen om skatteproblemer involverer oftest følgende regeringsansvar:

  • negativ gearing og kapitalgevinst skattefritagelser - et føderalt ansvar

  • stempelafgift (statsregering); og

  • behovet for at erstatte stemplet med landskatter og at gennemføre værdiskærdsskatter på uaflønnede stigninger i jordværdien (statslige og lokale myndigheder).

Første Home Owner Grant og brugen af ​​superannuation besparelser til at købe boliger blev sjældent nævnt. Det samme gælder for Reserve Banken og den australske tilsynsmyndigheds rolle i reguleringen af ​​boliglån.

De makroøkonomiske konsekvenser af skattemæssige spørgsmål var stort set ikke medtaget i boligdebatten. Ironien er, at begge store partier støtter markedsforvridninger - Koalitionsregeringen er noget mere moro end Arbejdsopositionen.

Det er her politikken går ind i billedet. Det erkendes, at:

70% af vælgerne ejer deres huse

.

Boliger tegner sig for mere end 60% af værdien af ​​de samlede aktiver i australierne.

Boligejere har en fast interesse i stabile, hvis de ikke stiger, boligpriserne. Som følge heraf blev det observeret:

Standardstillingen for politikere er at lyde bekymret over boligoverkommelighed, men at gøre ingenting.

Læsning af artiklerne fik mig til at tro, at debatten skulle være indrammet lidt anderledes og fokuseret på markedsforvridninger. Disse er negative, når politikkerne:

  • give anledning til prisforvridninger

  • omdirigere kapital fra mere produktive investeringer til mindre produktive

  • aflede forbrug fra andre varer og tjenesteydelser og tilknyttede arbejdspladser som følge af oppustede boligpriser og realkreditudbetalinger;

  • skabe risici: husholdningernes gæld og eksponering for rentestigning, bankforpagtning, boligmarkedet, nationaløkonomien;

  • hæve transaktionsomkostninger

  • reducere arbejdsmarkedets effektivitet ved at modvirke arbejdskraftens mobilitet og

  • forværre uligheden.

Markedsforvridninger, når de er gennemsigtige, er positive, hvis de tjener sociale ender som overkommelige boliger og nedsat ulighed.

Med en vis variation i fortolkningen er samtaleforfattere enige om, at negative markedsforvridninger stammer fra de tidligere nævnte finanspolitikker. Negativ gearing og kapitalgevinst skat er "perverse incitamenter i skattesystemet". Sammen har de "blot tilføjet brændstof til ilden" af stigende boligpriser.

Negativ gearing er

.

et tilskud til købere

.

Problemet er en af ​​for mange købere, der er villige til at betale høje priser, og negativ gearing er designet til at skabe flere købere, der er villige til at betale mere.

Så negativ gearing opfordrer folk til at investere i ejendomme, og det opfordrer især dem til at investere ved at låne det meste af prisen på huset

.

Dette er en meget mærkelig bolig- og investeringspolitik, der tilsyneladende er designet til at opmuntre folk til at udvide sig og udsætte sig for store risici, hvis ejendomspriserne skulle falde.

Kapitalgevinstskat er "omledende kapital fra andre produktive investeringer i forventning om skattefri kapitalgevinster".

Forsinket udlån til private boliger har afledt finansiering væk fra erhvervsinvesteringer.

Artiklerne identificerer også forvridninger af økonomien, husholdningenes gæld og Australiens budgetunderskud. Et eksempel er:

.

den usædvanligt generøse behandling, som det australske skattesystem giver omkostningerne til og vender tilbage fra gældsfinansierede ejendomsinvesteringer.

Og med henvisning til en mulig boligboble:

.

tocifrede stigninger i boligpriserne kombineret med hidtil usædvanlig høj husstandsgæld (mere end 120% af BNP, den tredjestørste i verden) og husholdningsgodtgørelsesgraden (også den tredjestørste i verden) skaber en usikker situation .

.

CGT-fritagelsen kostede budgettet 46 milliarder dollars i 2015-16. Hvis man fjerner fritagelsen helt, vil budgetunderskuddet blive slettet i et øjeblik.

En anden forfatter noterer det ved:

.

At gøre hjemmet til standardbesparelser er afgørende for vores langsigtede velfærdssikkerhed

.

vi er kommet for at afhænge af dem for meget mere end boliger

.

Et velfærdssystem, der bygger på hjemsted i en globaliseret æra, er

.

kritisk sårbar.

Artiklerne om markedsforvridninger fører til faste konklusioner. Finanspolitikker, der gavner boligejere, fordrejer økonomien betydeligt, inflater boligpriserne og skaber risici, der går igennem husholdningerne til den nationale økonomi.

Supply-side skylden

Det skal bemærkes fra starten at:

Ny udbud er en lille del af det samlede lager af boliger (ca. 2% i Australien). Priserne er fastsat af det samlede boligmarked

.

Diskussion af boligpriser, der udpeger udbudsspørgsmål, er således dårligt begrundet. Dette er i modsætning til kasserer Scott Morrisons opfattelse:

Spørgsmålet her er grundlæggende om forsyning.

Han synes at tro på det:

.

den vigtigste faktor bag stigende priser har været de langvarige hindringer for udbudssiden af ​​markedet.

Morrison søger at skubbe stater for at fjerne boligplanlægningsbestemmelser, der angiveligt er unødvendige og hæmmer udbuddet af boliger.

Flere artikler observerede, at det er let for den føderale regering at udtrykke dystre bekymring over overkommelige priser og at bebrejde statslige og lokale myndigheder for planlægning og bygningsbestemmelser, der sænker forsyningen af ​​jord og boliger. Statslige regeringer gentager undertiden dette mantra, der skylder de lokale regeringer.

Det blev observeret, at boligejere er modtagelige for at skræmme kampagner fra ejendomsbranchen om de påståede virkninger af mulige finanspolitiske reformer. Det blev også observeret, at Morrison var australske ejendomsrådets nationale politik- og forskningschef fra 1989 til 1995 og er velbevandret i skylden gearskift.

Er forsyningssiden problemer alvorlig? Det ser ikke ud til. I Sydney og Melbourne:

.

godkendelser kører på omkring dobbelt det faktiske boligkonstruktion niveauer, så "fastgørelse" planlægningssystemer er usandsynligt at have stor indflydelse på bolig forsyningsniveauer.

Væksten i den nationale boligmasse har holdt trit med befolkningstilvæksten i næsten et årti.

Udviklere frigiver jord til markedet til en pris, der holder priserne.

Udviklere

.

simpelthen vil ikke tillade udbud at komme forud for efterspørgslen på en måde, der ville sætte betydelige nedadgående pres på priserne. Boliggodkendelser i Sydney og Melbourne løber langt forud for bygningsstart, men boligprojekter frigives i etaper for at undgå at svømme markedet.

Som resultat:

Optagelsessatser har eksisteret sammen med hidtil usete og løbende stigninger i ejendomspriserne.

Spørgsmålet er mindre mangel på jord end spekulativ erhvervelse af jord. Udviklerne drager fordel af uoprettede værdiforøgelser som følge af zoneændringer, og derefter fra en styret frigivelse af jord til markedet.

Af disse grunde bør nogle af de foreslåede afgifter ledsage rezoning. Der blev også nævnt en ledig jordskat.

Mange artikler er også bekymrede over, hvor landet frigives. Behovet for planlægning og placeringernes betydning har længe været tydeligt:

I hans valgkamp af 1972 udråbte Gough Whitlam højlydt, at i det moderne Australien var en persons sundhed, velvære og livssituationer formet mere af, hvor de levede end deres arbejde, deres religion, race eller etnicitet.

Fremme uligheder

I virkeligheden er alle hjemmeejendomme i Australien subsidieret. Det er en form for social velfærd forudindtaget til fordel for de velhavende. For eksempel:

.

Australske regeringer har effektivt subsidieret boliger gennem beskatning incitamenter til hjem ejerskab.

Eksempelvis fritagelse for kapitalgevinstskat:

.

resulterer i betaling af indkomststøtte til dem med stor velstand bundet i deres hovedbolig.

.

De nuværende fordele ved at fritage hovedboligen fra CGT flyder primært til høje indkomster, med mere end 50% af ydelsen, der flyder til de øverste 20% af husstande

.

[kapitalgevinstskat] er en fordel for de rige.

.

Negativ gearing er et skattefradrag

.

Jo højere din marginalskat, jo mere får du. Nogen på $ 200.000 vil modtage omkring halvdelen af ​​deres tab tilbage. Nogen på $ 30.000 vil kun komme omkring en femtedel.

.

de fleste af gevinsterne går til en lille del af investorer med mange ejendomme og på meget høje indkomster. "Moms og dads" får en relativ pittance.

Ud over skatteforanstaltninger:

.

manglen på godt placeret overkommelige boliger er en økonomisk produktivitet bekymring samt et socialt problem.

Intergenerational ulighed i boligejendom er ikke medtaget her. Mens det ofte nævnes, er det "indramning af boligoverkommelsesspørgsmålet på den forkerte måde". Opdelingen bestemmes af klassen og foregår af dem med rigdom i ejendom og potentialet for intergenerational velstand overførsel på boligmarkedet.

Et specifikt indblik vedrører geografi af pantespænd. Mortgage stress er mere et resultat af husstandsindkomst end prisen på huset. I stedet for Sydney og Melbourne, hvor realkreditlån er højest:

.

pant stress er højest i Tasmanien og South Australia

.

Husholdninger i regionale områder er også udsat for mere pant stress end deres by modparter.

Hvis opmærksomheden vender sig fra boligpriserne til pantespænd, vender geografi over boligfængslet til regionalt Australien og til "beskæftigelses- og indkomststatistik".

Pas på enkle mantraer

Det er håbet, at denne artikel fører til en vis introspektion vedrørende årsagerne til boligproblemer. Australien har for længe holdt fast i boligprisens mantra forårsaget af forsyningsspørgsmål.

Dette er ikke en politisk erklæring. Det var Labour, der etablerede det nationale boligforsyningsråd. Vægten på forsyningen er så meget vildledende. Fokus skal ligge på boligsektorens funktion og på de, der ikke kan komme ind på boligmarkedet.

Det håber også, at denne artikel har forårsaget en vis bekymring med hensyn til de makroøkonomiske forvridninger og produktivitetsomkostninger forbundet med boligpolitikken og mere til det punkt, politikker, der ikke har til formål at påvirke boliger.

Manglende løsning af boligproblemer udover at være grundigt uretfærdig er også en manglende forbedring af produktiviteten i Australiens økonomi.

Forrige Artikel «
Næste Artikel